Ist es zulässig, zwei Mietverträge über denselben Mietgegenstand abzuschließen und somit zweimal Mietzins einzunehmen? Das Verfassungsgericht hat die bisherige Rechtsprechung bestätigt.
Doppelte Vermietung und ihre Zulässigkeit
Die Zulässigkeit der sogenannten doppelten Vermietung, d. h. einer Situation, in der für dieselbe Sache zwei gültige Mietverträge gleichzeitig bestehen, hat das Verfassungsgericht bereits in seiner Entscheidung vom 13. September 2019, AZ II. ÚS 4235/18, bestätigt. Darin kam es eindeutig zu dem Schluss, dass das bloße Vorliegen zweier Mietverträge über dieselbe Sache nicht zu der Schlussfolgerung berechtigt, dass der zweite von ihnen absolut ungültig sein muss, da eine solche Auslegung im Widerspruch zum Recht auf Handlungsfreiheit gemäß Art. 2 Abs. 3 der Charta der Grundrechte und -freiheiten sowie zum Grundsatz pacta sunt servanda (Verträge sind einzuhalten) stünde. An diese Schlussfolgerung knüpfte er nun mit der Entscheidung vom 15. April 2026, AZ II. ÚS 98/26, an, in dem es sich mit der Frage befasste, ob die Forderung des Vermieters nach doppeltem Mietzins gegen die guten Sitten verstößt.
Doppelter Mietzins und gute Sitten
In dem vorliegenden Fall vermieteten die Vermieter die Wohnung nach Beendigung der tatsächlichen Nutzung durch eine Mieterin an einen neuen Mieter, wobei der Mietvertrag mit der ursprünglichen Mieterin noch bestand. Die ordentlichen Gerichte aller drei Instanzen befanden zwar zu Recht, dass das Vorliegen eines doppelten Mietverhältnisses gemäß der bisherigen Rechtsprechung keinen Einfluss auf die Gültigkeit des einzelnen Mietvertrags hat, stuften aber die gedoppelte Forderung auf Mietzinszahlungen als Verhalten im Widerspruch zu den guten Sitten (§ 8 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) ein, und damit als offensichtlichen Rechtsmissbrauch.
Das Verfassungsgericht bezeichnete nun diesen Ansatz als willkürliche „Vereinfachung“. Das Bürgerliche Gesetzbuch berücksichtigt nämlich den Fall eines doppelten Mietverhältnisses ausdrücklich in § 2208 Abs. 1, wonach der Mieter die gesetzlichen Rechte hat, wenn ein Mangel (einschließlich der Nutzung der Sache durch einen anderen Mieter) die Nutzung vollständig unmöglich macht. Aus dieser Bestimmung geht somit eindeutig hervor, dass der Gesetzgeber eine doppelte Miete an sich nicht als unvereinbar mit den guten Sitten betrachtet.
Der Grundsatz der Sorgfaltspflicht und die Verteidigung des Mieters
Das Verfassungsgericht hat über den Rahmen seiner bisherigen Rechtsprechung hinaus betont, dass die Bestimmung des § 2208 des Bürgerlichen Gesetzbuchs den wichtigen Grundsatz beachtet, dass Rechte nur den Wachsamen zustehen (vigilantibus iura scripta sunt). Ein Mieter, dem die Nutzung der Wohnung aufgrund der Nutzung durch einen anderen Mieter verwehrt ist, muss seine durch diese Bestimmung festgelegten Rechte bzw. gegebenenfalls seine Rechte gemäß den Sonderbestimmungen zur Wohnungsmiete (§§ 2265 und 2266) bzw. zur gewerblichen Miete (§§ 2318 und 2319) aktiv geltend machen, d. h. das Recht auf Erlass oder Ermäßigung der Miete oder das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Tut er dies nicht, kann die mangelnde Aktivität nicht dem Vermieter angelastet werden.
Der Ausschluss dieser Rechte des Mieters aufgrund mangelhafter Leistung ist nur in Ausnahmefällen möglich, und zwar unter der Voraussetzung, dass
- (i) der Rechtserwerber schriftlich auf diese Rechte verzichtet;
- (ii) es sich nicht um ein Wohnungsmietverhältnis oder ein Verhältnis mit einem Verbraucher handelt und
- (iii) eine solche Vereinbarung nicht gegen die guten Sitten verstößt.
Quelle: Entscheidung des Verfassungsgerichts vom 15. April 2026, Aktenzeichen II. ÚS 98/26
Autor: Adam Dumský, Junior Associate, Real Estate and Construction, LYNX Tschechische Republik