Lze platně uzavřít dvě nájemní smlouvy k témuž předmětu a inkasovat tak dvojí nájemné? Ústavní soud potvrdil dřívější judikaturu.
Dvojí nájem a jeho přípustnost
Přípustnost tzv. dvojího nájmu, tedy situace, kdy k téže věci existují souběžně dvě platné nájemní smlouvy, potvrdil Ústavní soud již v nálezu ze dne 13. 9. 2019, sp. zn. II. ÚS 4235/18. V něm jednoznačně uzavřel, že samotná existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z nich, neboť takový výklad by byl v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a se zásadou pacta sunt servanda (smlouvy se mají dodržovat). Na tento závěr nyní navázal nálezem ze dne 15. 4. 2026, sp. zn. II. ÚS 98/26, v němž se zabýval otázkou, zda je požadavek pronajímatele na dvojí nájemné v rozporu s dobrými mravy.
Dvojí nájemné a dobré mravy
V posuzované věci pronajímatelé po skončení faktického užívání bytu jednou nájemkyní pronajali byt novému nájemci, přičemž nájemní smlouva s původní nájemkyní dosud trvala. Obecné soudy všech tří stupňů sice správně uznaly, že existence dvojího nájmu v souladu s předchozí judikaturou nemá vliv na platnost žádné z nájemních smluv, avšak požadavek na dvojí nájemné označily za jednání v rozporu s dobrými mravy (§ 8 občanského zákoníku), a tedy za zjevné zneužití práva.
Ústavní soud tento přístup označil za svévolnou „zkratku“. Občanský zákoník totiž na situaci dvojího nájmu výslovně pamatuje v § 2208 odst. 1, který stanoví, že znemožňuje-li vada (vč. užívání věci jiným nájemcem) zcela užívání, má nájemce zákonem přiznaná práva. Z tohoto ustanovení tak jednoznačně plyne, že zákonodárce dvojí nájemné samo o sobě za rozporné s dobrými mravy nepovažuje.
Princip vigilantnosti a obrana nájemce
Ústavní soud nad rámec své předchozí judikatury zdůraznil, že ustanovení § 2208 občanského zákoníku respektuje důležitou zásadu, že práva náleží jen bdělým (vigilantibus iura scripta sunt). Nájemce, kterému je užívání bytu znemožněno z důvodu jeho užívání jiným nájemcem, se musí sám aktivně domáhat svých práv stanovených tímto ustanovením, případně práv podle speciálních ustanovení ve vztahu k nájmu bytu (§ 2265 a 2266) nebo podnikatelského nájmu (§ 2318 a 2319), tj. práva na prominutí/slevu z nájemného nebo právo na výpověď nájmu bez výpovědní doby. Pokud tak neučiní, nelze nedostatek jeho aktivity přičítat k tíži pronajímatele.
Vyloučení těchto práv nájemce z vadného plnění je možné pouze výjimečně, a za předpokladu, že
- (i) se nabyvatel práv písemně vzdá;
- (ii) nejde o nájem bytu či o vztah se spotřebitelem, a
- (iii) neodporuje-li takové ujednání dobrým mravům.
Zdroj: Nález Ústavního soudu ze dne 15. 4. 2026, sp. zn. II. ÚS 98/26
Autor: Adam Dumský, Junior Associate, Real Estate and Construction, LYNX Czech Republic