Budowa farmy PV bez dostępu do drogi publicznej

Budowa farmy PV bez dostępu do drogi publicznej

2026-05-20
2 minuty

KLUCZOWE FAKTY

Farma PV stanowi instalację odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 61 ust. 3 u.p.z.p. oraz art. 2 pkt 13 u.o.z.e.

Istnieje możliwość budowy farmy PV zarówno bez dostępu do drogi publicznej, bez położenia na obszarze uzupełnienia zabudowy oraz bez zachowania warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Wyżej wymienione wyłączenia mają zastosowanie również do takich inwestycji jak np. stacje paliw, linie kolejowe, drogi, lotniska, obiekty liniowe, urządzenia infrastruktury technicznej, urządzenia wodne, budowle ochronne etc.

W praktyce regulacja wynikająca z art. 61 ust. 3 u.p.z.p. jest niezwykle istotna i ważna dla podmiotów zainteresowanych realizacją tego typu inwestycji.

Możliwość uzyskania warunków zabudowy w zakresie wybudowania farmy fotowoltaicznej / elektrowni słonecznej (PV) bez spełnienia wszystkich warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. – wyjaśnienia i rozważania praktyczne.

Uwaga na ważny art. 61 ust. 3 pkt 3 u.p.z.p.

Zgodnie z art. 61 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538) – zw. dalej: „u.p.z.p.” – przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1-2 u.p.z.p. nie stosuje się do instalacji odnawialnego źródła energii. Warto jest wyjaśnić w tym miejscu, że zgodnie z aktualnym orzecznictwem – farma fotowoltaiczna stanowi instalację odnawialnego źródła energii.

Orzecznictwo – istotna kwestia dla każdego inwestora w sektorze OZE

Podążając za słusznym stwierdzeniem składu orzekającego, które zostało zaprezentowane w wyroku NSA z dnia 24.07.2024 r., sygn. akt: II OSK 1428/23 –

„w przepisie art. 2 pkt 22 u.o.z.e. za odnawialne źródło energii uznano odnawialne, niekopalne źródła energii obejmujące energię wiatru, energię promieniowania słonecznego, energię aerotermalną, energię geotermalną, energię hydrotermalną, hydroenergię, energię fal, prądów i pływów morskich, energię otrzymywaną z biomasy, biogazu, biogazu rolniczego oraz z biopłynów. Nie ulega zatem wątpliwości, że tzw. farma fotowoltaiczna stanowi instalację odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 u.o.z.e.”.

Co to oznacza dla inwestorów?

Dla inwestorów oznacza to zdecydowane uproszczenie procedury uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy (DWZ). Uproszczenie to oznacza brak konieczności spełnienia wymienionych wyżej przesłanek m.in. brak wymogu dostępu do drogi publicznej.

Kto może również skorzystać z uproszczonej procedury uzyskiwania DWZ?

Z uproszczonej procedury mogą skorzystać podmioty, które zainteresowane są poniżej wymienionymi branżami/obszarami/inwestycjami w zakresie:

  • linii kolejowych, dróg i lotnisk;
  • obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej;
  • urządzeń wodnych;
  • stacji paliw;
  • ogólnodostępnych stacji ładowania;
  • obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego;
  • zalesienia terenu;
  • obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej;
  • pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki;
  • budowli ochronnych.

Na koniec przypominamy o nadchodzących zmianach w zakresie szeroko rozumianego planowania i zagospodarowania przestrzennego, które czekają nas od połowy bieżącego roku – zachęcamy do kontaktu w sprawie uzyskania aktualnych informacji.

Dla nas to więcej niż doradztwo
– to pełne zaangażowanie.

Myślimy jak partnerzy biznesowi.
Stoimy po Państwa stronie i wspólnie pracujemy na realne wyniki.