Der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass die Festlegung des Kaufpreises kein wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrags ist. Auch beim Kauf einer Immobilie können die Parteien ihren Willen zum Abschluss eines Kaufvertrags bekunden, ohne den Kaufpreis festzulegen.
Bisherige Praxis der Katasterämter
Bislang haben die Katasterämter Anträge auf Eintragung des Eigentümerwechsels regelmäßig zurückgewiesen, wenn diese auf einem Kaufvertrag basierten, in dem der Kaufpreis oder zumindest die Art und Weise seiner Festsetzung nicht hinreichend genau vereinbart war. Die Katasterämter gingen dabei davon aus, dass die Bestimmung des § 2085 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die es den Parteien ermöglicht, einen Kaufvertrag ohne Festlegung des Kaufpreises abzuschließen, nicht auf einen Kaufvertrag über die Übertragung einer Immobilie anwendbar sei. Der Oberste Gerichtshof kam jedoch in seinem Urteil vom 9. April 2026, Aktenzeichen 24 Cdo 81/2026, zu einem gegenteiligen Ergebnis.
Kann ein Kaufvertrag ohne Festlegung des Kaufpreises geschlossen werden?
Der Oberste Gerichtshof hat ausdrücklich anerkannt, dass die Vertragsparteien auch beim Kauf einer Immobilie unter Verweis auf § 2085 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs den Willen zum Ausdruck bringen können, den Kaufpreis nicht festzulegen. Dieser Wille der Vertragsparteien, einen entgeltlichen Kaufvertrag ohne Festlegung des Kaufpreises abzuschließen, muss jedoch eindeutig aus dem schriftlichen Kaufvertrag hervorgehen. In einem solchen Fall gilt dann als Kaufpreis derjenige Preis als vereinbart, zu dem eine vergleichbare Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unter ähnlichen Vertragsbedingungen üblicherweise verkauft würde (Verkehrswert / marktüblicher Preis).
Ist der Kaufpreis ein wesentlicher Bestandteil des Vertrags?
Der Oberste Gerichtshof bestätigte ferner, dass die Festlegung der Höhe des Kaufpreises kein wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrags ist. Das definierende Merkmal des Kaufs ist lediglich die Entgeltlichkeit als solche.
Diese Entscheidung des Obersten Gerichtshofs dürfte somit die Katasterämter dazu bewegen, von ihrer bisherigen Praxis abzugehen.
Author: Tereza Chalupová, Senior Associate, Real Estate and Construction, LYNX Czech Republic
Quelle: Urteil des Obersten Gerichts der Tschechischen Republik vom 9. April 2026, Aktenzeichen 24 Cdo 81/2026