Was ist ein Kundenstamm, welche Merkmale weist er auf und können Untermieter einen Kundenstamm bilden? All diese Fragen hat der Oberste Gerichtshof in einer kürzlich ergangenen Entscheidung beantwortet.
Kundenstamm und seine Definition
Der Oberste Gerichtshof hat sich erstmals ausdrücklich mit der Frage befasst, ob Untermieter, denen der Mieter gewerblich genutzte Räumlichkeiten vermietet hat, einen Kundenstamm im Sinne von § 2315 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bilden können und der ursprüngliche Mieter daher Anspruch auf Ersatz für den Vorteil hat, den der Vermieter durch deren Übernahme erlangt.
Der Begriff „Kundenstamm“ wird im Gesetz verwendet, aber nicht definiert. Der Oberste Gerichtshof kam in Übereinstimmung mit der Fachliteratur zu dem Schluss, dass darunter Folgendes zu verstehen ist:
„eine Gruppe von Kunden, die wiederholt Produkte kaufen oder Dienstleistungen in Anspruch nehmen, die vom Mieter in den für Kunden zugänglichen gemieteten Räumlichkeiten angeboten werden“.
Das wesentliche Merkmal ist die Regelmäßigkeit – der Kundenstamm stellt gerade deshalb ein stabiles Einkommen dar, weil die Kunden wiederholt zurückkehren und die Kosten für ihre Bindung geringer sind als die Kosten für die Gewinnung neuer Kunden. Der Aufbau eines Kundenstamms kommt daher bei kurzfristigen Mietverhältnissen nicht in Betracht.
Verbindung zu den Mietflächen
Der Kundenstamm ist ausschließlich mit dem vom Mieter in den gemieteten Räumlichkeiten betriebenen Geschäft verbunden, nicht mit der Person des Mieters (Anwälte, Ärzte). .
Die gemieteten Räumlichkeiten müssen:
- für Kunden zugänglich sein, sei es für die breite Öffentlichkeit (Restaurants, Cafés) oder für einen engeren Kreis (Fitnesscenter mit obligatorischer Mitgliedschaft); und
- den Kontakt mit Kunden ermöglichen – ein Kundenstamm entsteht nicht, wenn kein oder nur gelegentlicher Kontakt stattfindet (Online-Shops, Büros, Lager).
OGH: Untermieter bilden keinen Kundenstamm
Nach der Definition des Kundenstamms kam der Oberste Gerichtshof zu dem Schluss, dass ein Untermieter, an den der Mieter Räumlichkeiten für geschäftliche Zwecke untervermietet hat, kein Kunde ist und daher auch eine Gruppe solcher Untermieter nicht als Kundenstamm im Sinne von § 2315 des Bürgerlichen Gesetzbuchs betrachtet werden kann. Ein Mieter, dessen Tätigkeit in der Vermittlung von Untermietern besteht, hat somit keinen Anspruch auf Ersatz für den Vorteil, den er durch die Übernahme des Kundenstamms erlangt hat.
| Empfehlungen für die Praxis Die bloße Existenz eines Kundenstamms ist jedoch nicht die einzige Voraussetzung für die Entstehung eines Anspruchs auf Erstattung des erlangten Vorteils – es müssen stets weitere Umstände geprüft werden (insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses, der Geschäftsgegenstand des neuen Mieters usw.). Abschließend ist zu betonen, dass § 2315 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine abdingbare Bestimmung ist, von der die Vertragsparteien abweichen können. Die praktischen Empfehlungen unterscheiden sich je nach Stellung im Vertragsverhältnis. Der Vermieter wird logischerweise verlangen, diese Bestimmung vollständig aus dem Vertrag zu streichen. Der Mieter hingegen mag ein Interesse daran haben, dass das Recht auf Entschädigung im Vertrag beibehalten oder präzisiert wird – beispielsweise durch die Festlegung der Berechnungsmethode oder eines festen Entschädigungsbetrags. |
Author: Adam Dumský, Junior Associate, Real Estate, LYNX (Czech Republic)
Quelle: Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 10. März 2026, Aktenzeichen 26 Cdo 235/2026
