Wprowadzenie do zagadnienia i praktyczne rozważania na temat regulacji wynikającej z art. 156 u.g.n.
Dlaczego operat szacunkowy jest tak ważny dla inwestora?
Poniżej przedstawiamy wykaz najistotniejszych z naszego doświadczenia aspektów, które wpływają na ocenę, że każdy inwestor powinien dysponować aktualnym operatem szacunkowym dla nieruchomości, którą jest potencjalnie zainteresowany. Daje to wiele plusów, do których zaliczyć możemy m.in.:
- rzetelna wycena wartości danej nieruchomości;
- lepsze decyzje inwestycyjne z uwagi na szerokiego spojrzenie na tematykę;
- silniejsza pozycja negocjacyjna;
- minimalizacja ryzyka transakcyjnego;
- wsparcie przy finansowaniu (operat szacunkowy to solidny argument w negocjacjach z sektorem bankowym);
- analiza dodatkowego potencjału inwestycyjnego;
- weryfikacja zgodności z przepisami;
- wstępna podstawa do obliczenia podatków, rozliczeń etc.;
- bezpieczeństwo prawne (weryfikacja potencjalnych zagrożeń, służebności etc.);
- wiarygodność w relacjach z partnerami biznesowymi.
Jak zakwestionować operat szacunkowy? Musi zawierać on ewidentne błędy, naruszać zasady logiki etc.
Podążając za składem orzekającym w wyroku NSA z dnia 6.11.2024 r., sygn. akt: I OSK 1177/21 – „Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (…) Jednocześnie wskazać trzeba, że na podstawie art. 157 u.g.n. o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może wystąpić każdy. Przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Wobec tego, co należy podkreślić, nie można oczekiwać od organów administracyjnych wystąpienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, jeśli w ocenie organu operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości.”.
Istotne orzecznictwo, o którym powinien pamiętać każdy podmiot zainteresowany tematyką nieruchomości (szacowania nieruchomości)
- W kwestii potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego – „Charakter operatu szacunkowego jako opinii o wartości nieruchomości normatywnie wiążącej przy ustalaniu różnych należności, powoduje konieczność bezwzględnego przestrzegania warunków wskazanych w art. 156 ust. 4 u.g.n. dla uzyskania skutków, które z tego przepisu wynikają. Z tego punktu widzenia za istotne elementy dokonanej aktualizacji operatu szacunkowego należy uznać umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.” – tak wyrok NSA z dnia z 30.01.2026 r., I OSK 357/23.
- W kwestii podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości – „Wartość rynkowa nieruchomości może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, a zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Zastosowanie podejścia porównawczego zakłada zatem korygowanie wartości danej nieruchomości ze względu na cechy różniące ją od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Nie można stosować niezgodnego z przepisem uproszczenia, polegającego na określeniu cech tylko dla nieruchomości o cenach najwyższej i najniższej. Rozporządzenie nakazuje ustalenie cech dla całego zbioru przyjętych do porównań transakcji. Wymóg ten ma zapewnić dobór nieruchomości, których charakterystyka będzie możliwie najbliższa nieruchomości wycenianej.” – tak wyrok NSA z dnia 8.11.2024 r., sygn. akt: I OSK 1772/21.
- W kwestii oceny operatu szacunkowego – „Ocena operatu biegłego jest dokonywana z takiej samej perspektywy jak ocena innych dowodów w sprawie. Swoistym ograniczeniem tej oceny może być brak wiedzy specjalistycznej po stronie organu administracji publicznej w zakresie szacowania nieruchomości. Wkraczanie w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego doznaje zatem ww. ograniczeń wynikających z braku wiadomości specjalnych, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku postępowania ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, nie tylko czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, ale również czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Aby takiej oceny dokonać organ musi wskazać na konkretne przepisy prawa i ustalenia rzeczoznawcy w tym aspekcie, chociażby co do kwestii ujawnienia przez rzeczoznawcę metodologii szacowania powierzchni poszczególnych części zajętej nieruchomości.” – tak wyrok NSA z dnia 26.06.2024 r., sygn. akt: I OSK 568/24.
