Kann die Entschädigung für einen Miteigentumsanteil bei der Auflösung und Abrechnung des Miteigentums herabgesetzt werden, wenn dieser Anteil spekulativ erworben wurde? Der Oberste Gerichtshof hat nun klargestellt, wann dies möglich ist – und wann nicht.
Wie wird die Entschädigung bei der Aufhebung des Miteigentums festgelegt?
Jeder Miteigentümer hat das Recht, die Aufhebung und Abwicklung des Miteigentums oder seine Herauslösung daraus zu verlangen.
Entscheidet das Gericht, den Miteigentumsanteil einem anderen Miteigentümer zuzuweisen, entsteht dem ursprünglichen Miteigentümer ein Anspruch auf angemessene Entschädigung, die als das Äquivalent in Geldern anzusehen ist, welche es unter den örtlichen Gegebenheiten ermöglichen würden, eine gleichwertige Sache zu erwerben. Die Entschädigung wird in der Regel nach dem Anteil am üblichen Preis der gemeinsamen Sache bemessen.
Kann das Gericht die Entschädigung herabsetzen?
Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit der Frage, ob die Höhe dieser Entschädigung anders festgelegt werden kann, wenn die Aufhebung des Miteigentums von einer Person veranlasst wird, deren Geschäftstätigkeit im Erwerb von Anteilen (nicht nur) auf Zwangsversteigerungen und deren anschließender Verwertung im Rahmen einer gerichtlichen Abwicklung besteht. Da die Zuweisung eines Miteigentumsanteils eine zwangsweise Entziehung des Eigentumsrechts darstellt, berücksichtigte das Gericht bei seinen Erwägungen die verfassungsrechtlichen Anforderungen gemäß Artikel 11 Absatz 4 der Charta der Grundrechte, wozu unter anderem die Gewährung einer angemessenen Entschädigung gehört.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte, dass:
- die Höhe der Entschädigung der Maßgabe der guten Sitten unterliegt; und
- das Gericht in Ausnahmefällen unter Berufung auf die Maßgabe der guten Sitten die Ausgleichsanteile der ehemaligen Miteigentümer modifizieren oder gegebenenfalls die Entschädigung gänzlich ablehnen kann.
Ein solches Vorgehen kommt jedoch nur in ganz Ausnahmefällen in Betracht, in denen das Verhalten der Verfahrensbeteiligten in grundlegendem Widerspruch zu den guten Sitten steht.
Was betrachtet das Gericht nicht als Grund für eine Herabsetzung?
Der Oberste Gerichtshof führte unter Verweis auf seine frühere Rechtsprechung und die Rechtsprechung des Verfassungsgerichts aus, dass folgende Umstände nicht ohne Weiteres als außergewöhnliche Umstände angesehen werden können, welche die Anwendung des Grundsatzes der guten Sitten zum Zwecke der Herabsetzung des Ausgleichsanteils rechtfertigen würden:
- der vorteilhafte Erwerb eines Miteigentumsanteils auf einer öffentlichen Versteigerung, oder
- die gewerbsmäßige Ausübung einer entsprechenden Tätigkeit.
Denn laut dem Obersten Gerichtshof besteht der eigentliche Sinn einer Investition in Immobilien gerade in dem erwarteten wirtschaftlichen Nutzen, und sollte dem Eigentümer aus der Investition kein solcher Nutzen erwachsen, wäre eine solche Investition logischerweise sinnlos. Die genannten Umstände können daher nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs für sich genommen nicht als a priori unmoralisch angesehen werden und sind somit nicht ohne Weiteres ein Grund für die Herabsetzung der angemessenen Entschädigung bei der Abwicklung des Miteigentums.
| Fazit für die Praxis Die Höhe der Entschädigung bei der Aufteilung des Miteigentums richtet sich standardmäßig nach dem üblichen Preis der gemeinsamen Sache und der Höhe des Miteigentumsanteils. Die Möglichkeit einer Herabsetzung besteht zwar, kommt jedoch nur in Ausnahmefällen zur Anwendung, in denen das Verhalten der Verfahrensbeteiligten in grundlegendem Widerspruch zu den guten Sitten steht. |
Author: Ondřej Sehnal, Senior Associate, LYNX (Tschechische Republik)
Quelle: 10. Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 29.10.2025, AZ 22 Cdo 2350/2025
