Wie lässt sich eine schnelle Räumung der Immobilie ohne Gerichtsverfahren erreichen? Eine Lösung kann ein notarielles Protokoll mit Vollstreckungsklausel sein, das die Einleitung einer Zwangsvollstreckung ermöglicht.
Wie funktioniert die notarielle Urkunde in der Praxis?
Eine Möglichkeit, nach Ablauf des Mietverhältnisses eine schnellere Räumung zu erreichen, besteht in der Erstellung einer sogenannten notariellen Urkunde mit Vollstreckungsklausel gemäß § 71b der Notarordnung.
Im Rahmen dieser Urkunde:
- verpflichtet sich der Mieter, seiner Verpflichtung zur Räumung des Mietobjekts nach Ablauf des Mietverhältnisses nachzukommen; und
- willigt der Mieter darin ein, dass gemäß der Urkunde die Vollstreckung der Entscheidung angeordnet und durchgeführt wird (eine Zwangsvollstreckung eingeleitet wird), falls er dieser Verpflichtung nicht ordnungsgemäß und fristgerecht nachkommt.
Eine solche notarielle Urkunde hat den Charakter eines Vollstreckungstitels. Es ist daher nicht erforderlich, die Räumung der Immobilie durch eine Räumungsklage zu erwirken.
Haltung der Gerichte: früher zurückhaltend, heute eindeutig
Die frühere Rechtsprechung des Obersten Gerichts stand dieser Lösung eher zurückhaltend gegenüber. Derzeit wird dieser Ansatz jedoch vom Obersten Gericht gebilligt.
Es gilt also:
- Der Mieter kann durch eine notarielle Urkunde verpflichtet werden, das Mietobjekt nach Ablauf des Mietverhältnisses zu räumen
- Voraussetzung ist die genaue und bestimmte Festlegung des Zeitpunkts, bis zu dem der Mieter verpflichtet ist, das Mietobjekt zu räumen
- Diese Verpflichtung kann auch auf den Tag des Mietendes festgelegt werden
- Es ist nicht erforderlich, nach Ablauf des Mietverhältnisses eine längere Nachfrist einzuräumen
Was ist bei der Abfassung zu beachten?
Eine wesentliche Voraussetzung ist die genaue und eindeutige Festlegung des Zeitpunkts, bis zu dem der Mieter verpflichtet ist, das Mietobjekt zu räumen.
Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters
Der Mieter kann sich wehren und die Einstellung der Zwangsvollstreckung verlangen, wenn der Berechtigte (Vermieter) nach dem materiellen Recht keinen Anspruch auf die geforderte Leistung hat.
Was kostet das Instrument?
Die Kosten für die Erstellung dieser notariellen Urkunde liegen im Bereich von einigen Tausend Kronen.
Author: Ondřej Sehnal, Senior Associate, LYNX (Tschechische Republik)
Quelle:
Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 10. 4. 2024, Fall Nr. 31 Cdo 225/2024
Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 14. 10. 2025, Rechtssache Nr. 26 Cdo 1801/2025
Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 10. 12. 2025, Fall Nr. 26 Cdo 2740/2025
