Rumānija: Precizējumi saistībā ar jaunajiem noteikumiem par lauksaimniecības zemes pārdošanu ārpus apbūvētām teritorijām

2021. gada 8. februārī Oficiālajā Vēstnesī tika publicēti Detalizēti noteikumi par likuma Nr. 17/2014 par pasākumiem, lai regulētu lauksaimniecības zemes, kas atrodas ārpus apbūvētām teritorijām, pārdošanu, I sadaļas piemērošanu (“Detalizēti noteikumi” vai “Noteikumi”)

tika publicēti Oficiālajā Vēstnesī. Noteikumu mērķis ir novērst esošo bloķējumu lauksaimniecības zemes pārdošanas mehānismā un izskaidrot, kā piemērojams likums Nr. 17/2014, kas grozīts ar likumu Nr. 175/2020.

Pirmkārt, mēs atzīmējam, ka Detalizētie noteikumi attiecas uz īpašumtiesību nodošanu saskaņā ar notariāli apliecinātu pirkuma līgumu, kā arī saskaņā ar tiesas lēmumu, kas aizstāj pirkuma līgumu, ar nosacījumu, ka divpusējs pārdošanas solījums ir noslēgts saskaņā ar Civilkodeksu un attiecīgajiem tiesību aktiem. Īpašumtiesību nodošana var attiekties vai nu uz visu zemes gabalu, vai arī uz daļu no tiesībām uz to. Detalizētie noteikumi attiecas uz pieteikumiem, kas reģistrēti pēc likuma Nr. 175/2020 spēkā stāšanās datuma, t. i., pēc 2020. gada 13. oktobra.

Ņemot to vērā, mēs uzsveram šādus punktus Detalizētajos noteikumos:

1. Lai turpinātu, pārdevējam ir jāvēršas mēra birojā, lai īpašuma pārdošanas piedāvājuma vēstule tiktu izlikta mēra galvenajā mītnē. Gan pieteikuma, gan piedāvājuma vēstules veidnes var atrast Detalizēto noteikumu pielikumu 1A. un 1B. punktā. Izstādīšanas pieteikumam kopā ar piedāvājuma vēstuli jāpievieno šādi apliecinoši dokumenti:

1. fiziskās personas apliecības fotokopija vai fiziskās personas, kuras dzīvesvieta ir ārzemēs, pases kopija;
2. mēra biroja amatpersonu apstiprināta fotokopija no īpašumtiesību akta uz zemi, uz kuru attiecas piedāvājuma vēstule (atkarībā no situācijas: pirkuma līgums, dāvinājuma līgums, galīgais civiltiesiskais lēmums, īpašumtiesību apliecība, mantojuma apliecība, apmaiņas līgums, mantojuma likvidācijas akts vai cits likumā noteikts dokuments, kas apliecina īpašuma tiesību iegūšanu);
3. zemesgrāmatas izraksts, kas izsniegts ne vēlāk kā 30 dienas pirms piedāvājuma vēstules izstādīšanas, kam pievienots kadastra kartes izraksts, ja pārdodamā zeme ir reģistrēta integrētajā zemesgrāmatu sistēmā;
4. ja pārdevējs ir juridiska persona, tad apliecinoša dokumenta no tirdzniecības reģistra vai akta, uz kura pamata tas veic savu darbību, fotokopija;
5. pārstāvības gadījumā – akcionāru pilnsapulces lēmuma, vienīgā akcionāra lēmuma, biedrības formas pārstāvja lēmuma, attiecīgā gadījumā, fotokopija, ko apstiprinājušas mēra biroja amatpersonas, oriģinālā, kā arī pārdevēja, kurš ir fiziska persona, personas apliecība/pase;
6. akcionāru pilnsapulces lēmuma, vienīgā akcionāra lēmuma, biedrības formas pārstāvja lēmuma, attiecīgā gadījumā, oriģinālā no kas skaidri jāsaprot par pirkuma līgumu, ja pārdevējs ir juridiska persona;
7. mēra biroja izsniegta fiskālā apliecinājuma apliecība;
8. citi attaisnojoši dokumenti, ja tādi ir.

2. Likums Nr. 175/2020 ievieš būtisku izmaiņu ar tā jaunizveidoto 4. pantu². Tas nosaka, punktā. 1. punktā ir noteikts, ka lauksaimniecības zemi, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas, var atsavināt, pārdodot 8 gadu laikā no iegādes datuma, bet tikai pēc 80 % nodokļa samaksas no summas, kas veido starpību starp pārdošanas cenu un pirkuma cenu, pamatojoties uz notāru īpašo cenu skalu attiecīgajā periodā. Turklāt saskaņā ar 1. punktu. 2. tiešas vai netiešas atsavināšanas gadījumā 8 gadu laikā no kontrolpaketes iegādes datuma uzņēmumos, kuriem pieder lauksaimniecības zeme, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas, un kas veido vairāk nekā 25% no to aktīvu vērtības,pārdevējam būs jāmaksā nodoklis 80%no summas, kas atbilst attiecīgās zemes vērtības starpībai, kas aprēķināta, pamatojoties uz notāru īpašo cenu skalu starp zemes iegādes laiku un kontrolpaketes atsavināšanas laiku.

3. Attiecībā uz šo grozījumu Noteikumos ir minēts 80% nodoklis saskaņā ar 12. panta (1) punktu, kurā uzskaitīti visi dokumenti, kas pārdevējam jāiesniedz, lai noslēgtu pirkuma līgumu notāra klātbūtnē. Šajā nolūkā minētā panta d) apakšpunktā ir uzsvērta nepieciešamība pēc “dokumentiem, kas apliecina 80 % nodokļa aprēķinu un samaksu par summu, kas veido starpību starp pārdošanas cenu un pirkuma cenu, pamatojoties uz notāru īpašo cenu skalu attiecīgajam periodam, ja tas ir piemērojams”,bez kuriem pārdošanu nevar noslēgt. Tomēr Noteikumos nav teikts par otro situāciju, kurā ir nepieciešams samaksāt 80 % nodokli, proti, ja tiek iegādāta kontrolpakete uzņēmumos, kuriem pieder lauksaimniecības zeme, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas, un kas veido vairāk nekā 25 % no aktīvu vērtības. Šī situācija tādējādi apgrūtina “akciju darījumu” veikšanu,jo nodokļa samaksas brīdī maksājuma metode un attaisnojošie dokumenti Noteikumos palika nenoteikti.

4. Saskaņā ar 2014. gada 1. aprīļa likumu Nr. 150 17/2014 lauksaimniecības zemes, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas, pārdošana tiek veikta, ņemot vērā noteiktās likumā noteiktās pirmpirkuma tiesības par labu vairākām personu kategorijām, kas ir sagrupētas 7 dažādās pirmpirkuma tiesību saņēmēju rindās, pēdējo rangu ieņemot Rumānijas valstij ar Valsts domēnu aģentūras starpniecību. Šīs pakāpes ir sīki izklāstītas Noteikumu 2. pantā, atšķirībā no tām, kas sākotnēji uzskaitītas Likumā Nr. 17/2014.

5. Ir arī svarīgi atzīmēt, ka zemes, uz kuru ir likumīgi noteiktas pirmpirkuma tiesības, pārdošana nevar notikt bez īpašas Zemkopības un lauku attīstības ministrijas atļaujas, kas apliecina atbilstību likumā noteiktajai pirmpirkuma tiesību izmantošanas procedūrai, vai, ja pirmpirkuma tiesību turētāji nepauž savu nodomu iegādāties zemi, īpašas atļaujas, kas apliecina likuma 4. panta 1. punktā noteikto nosacījumu izpildi (potenciālajiem pircējiem, fiziskām vai juridiskām personām).

6. Kā izņēmums no iepriekš 5. punktā izklāstītajām, 7. panta (1) punkts Noteikumi nosaka, ka, ja pārdevējs nav iesniedzis pieteikumu īpašuma pārdošanas piedāvājuma vēstules izstādīšanai saskaņā ar 1. punktu un pircēja statusu ieņem kāda no likuma 20. panta (2) daļas 1. punktā uzskaitītajām personām (kopīpašnieki, laulātie un radinieki līdz trešajai pakāpei), zemes pārdošanu var noslēgt bez īpašas Zemkopības un lauku attīstības ministrijas apstiprinājuma. Taču apstiprinājums būs nepieciešams, ja pārdevējs ir iesniedzis pieteikumu izstādīšanai, kā norādīts tā paša 7. panta 2. punktā. 7. Ir lietderīgi atcerēties, ka Likums Nr. 17/2014 papildus iepriekš minētajai īpašajai apstiprināšanai nosaka divus citus nepieciešamo apstiprinājumu veidus, katram no tiem ir īpašs raksturs, bet tie ir obligāti, ja ir piemērojams kāds no likuma 3. panta nosacījumiem. Tādējādi, no vienas puses, jautājums attiecas uz Nacionālo aizsardzības ministrijas īpašu apstiprinājumu lauksaimniecības zemēm, kas atrodas ārpus pilsētas līdz 30 km dziļumam no valsts robežas vai iekšzemē no Melnās jūras piekrastes, kā arī lauksaimniecības zemēm ārpus pilsētas līdz 2400 m attālumā no īpašām vietām. Šāda veida īpaša apstiprinājuma saskaņā ar 3. panta 2. punktu nav nepieciešams pirmpirkuma tiesību saņēmēju gadījumā. No otras puses, tas attiecas uz Kultūras ministrijas īpašu apstiprinājumu lauksaimniecības zemēm, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas, kur atrodas arheoloģiskie objekti. 8. 45 darbdienu laikā pēc piedāvājuma vēstules izlikšanas mēra birojā, jebkuram no pirmpirkuma tiesību turētājiem, kas vēlas izmantot savas tiesības, ir jāreģistrē mēra birojā paziņojums par īpašuma pārdošanas piedāvājuma vēstules pieņemšanu saskaņā ar Noteikumu 1.E pielikumā sniegtajām veidnēm, ja tas ir sodāms ar konfiskāciju.

9. Noteikumos ir iekļauts arī katram pirmpirkuma tiesību turētāja rangam nepieciešamo dokumentu saraksts.

10. Tajā pašā jautājumā ir svarīgi pieminēt, ka 6. panta 12. punktā ir ieviesusies likumdošanas kļūda attiecībā uz dokumentiem, kas jāiesniedz VI pakāpes pirmpirkuma tiesību turētājiem — … fiziskas personas, kuru dzīvesvieta/dzīvesvieta atrodas administratīvi teritoriālajās vienībās, kur atrodas zeme, vai blakus esošajās administratīvi teritoriālajās vienībās. Tas ir, 12. punktā ir uzskaitīta virkne dokumentu, piemēram, “kaimiņu zemes īpašumtiesību akta fotokopija (₂) ar zemi, kas ir piedāvājuma vēstules priekšmets” vai “zemesgrāmatas izraksta fotokopija (₂), ko apstiprinājusi Nacionālā kadastra un nekustamā īpašuma reklāmas aģentūra, kurā izcelts visu kaimiņu zemes robežu garums, kas robežojas ar pārdošanā esošo zemi”. Šajā ziņā mēs uzskatām, ka Noteikumos šī nepieciešamo dokumentu sērija bija jāiekļauj pirmpirkuma tiesību saņēmēju III pakāpē – pārdošanas zemei ​​blakus esošo lauksaimniecības zemju īpašniekiem un/vai nomniekiem –, bet nepavisam ne VI pakāpē, jo nav pamata, kāpēc šādu dokumentu iesniegšana no personām, kuru dzīvesvieta ir administratīvi teritoriālajā vienībā, kurā atrodas zeme/blakus esošā administratīvi teritoriālā vienība, būtu būtiska pārdošanas noslēgšanas procedūrā. No otras puses, diemžēl zemesgrāmatas izraksta fotokopija, kurā ir izcelts visu pārdošanā esošajai zemei ​​blakus esošo kaimiņu zemes robežu garums, nav nepieciešama pirmpirkuma tiesību saņēmēju III pakāpē, kurā, mūsuprāt, tā bija jāiekļauj.

11. Ja  neviens no pirmpirkuma tiesību saņēmējiem neizsaka nodomu pirkt,mēra birojs publicēs ziņojumu par pirmpirkuma tiesību izmantošanas procedūras posma pabeigšanu, norādot, ka pieteikumus var iesniegt potenciālie pircēji, ievērojot tiesību aktu noteikumus.

12. Noteikumos ir iekļauti arī daži īpaši nosacījumi, kas jāizpilda dažām personu kategorijām (piemēram, IV pakāpes pirmpirkuma tiesību saņēmējiem — jaunie lauksaimnieki — ir jāatbilst Eiropas Savienības Regulā Nr. 1305/2013 noteiktajiem nosacījumiem, lai būtu tiesīgi pirkt).

13. Potenciālajiem pircējiem ir jāatbilst šādiem kumulatīvajiem nosacījumiem:

1. Personām ir jāatbilst šādiem nosacījumiem:
2. a) uzrāda apliecinājumu par dzīvesvietu/dzīvesvietu valsts teritorijā, kas noteikta 5 gadus pirms piedāvājuma vēstules reģistrācijas lauksaimniecības zemei, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas;
3. b) uzrāda apliecinājumu par lauksaimnieciskas darbības veikšanu valsts teritorijā 5 gadus pirms piedāvājuma vēstules reģistrācijas lauksaimniecības zemei, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas;
4. c) uzrāda apliecinājumu par reģistrāciju Rumānijas fiskālajās iestādēs vismaz 5 gadus gadus pirms piedāvājuma vēstules reģistrācijas lauksaimniecības zemei, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas.

1. Juridiskām personām ir:
2. a) jāuzrāda pierādījums, ka to juridiskā adrese vai sekundārā atrašanās vieta atrodas valsts teritorijā un ka tā ir izveidota 5 gadus pirms piedāvājuma vēstules reģistrācijas lauksaimniecības zemei, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas;
3. b) jāuzrāda pierādījums par lauksaimnieciskas darbības veikšanu valsts teritorijā 5 gadus pirms piedāvājuma vēstules reģistrācijas lauksaimniecības zemei, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas;
4. c) jāuzrāda pamatojoši dokumenti, kas apliecina, ka vismaz 75% no to kopējiem ienākumiem pēdējo 5 fiskālo gadu laikā ir ienākumi no lauksaimnieciskās darbības;
5. d) pierāda, ka uzņēmuma asociētajam partnerim/akcionāram, kurš kontrolē uzņēmumu, ir bijusi domicils valsts teritorijā vismaz 5 gadus pirms piedāvājuma vēstules reģistrācijas lauksaimniecības zemei, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas;
6. e) pierāda, ka citas juridiskas personas, kas kontrolē uzņēmumu, asociētajiem/akcionāriem ir bijusi domicils valsts teritorijā vismaz 5 gadus pirms piedāvājuma vēstules reģistrācijas lauksaimniecības zemei, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas.

15. Noteikumos ir ietverti svarīgi aspekti attiecībā uz to, kuriem no pirmpirkuma tiesību saņēmējiem tiek dota priekšroka zemes iegādē, ja vairāki no viņiem to vēlas darīt, vai nu vienas, vai dažādu pirmpirkuma tiesību saņēmēju pakāpju ietvaros (piemēram, Noteikumu 6. pantā ir noteikta pirkuma prioritāte īpašniekiem ar privātiem ieguldījumiem koku audzēšanā, vīnogulājos, apiņos un apūdeņošanā, salīdzinot ar nomniekiem, vai arī pārdevēja iespēja izvēlēties starp pirmpirkuma tiesību saņēmējiem vienas un tās pašas pakāpes ietvaros, kā arī starp potenciālajiem pircējiem (Noteikumu 9. pants). 16. Pēc tam, kad pārdevējs ir pārskatījis pirmpirkuma tiesību izmantošanas procedūru pareizību, pirmpirkuma tiesību saņēmēji un/vai potenciālie pircēji, centrālā vai teritoriālā administratīvā iestāde izdod jautājumus apstiprinājumi. Šie apstiprinājumi ir derīgi 6 mēnešus no to paziņošanas pārdevējam dienas. Tie var būt derīgi arī pēc šī perioda beigām, ja puses iepriekš ir noslēgušas divpusēju pirkuma solījumu vai opcijas līgumu attiecībā uz lauksaimniecības zemi, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas, kurai tie tika izsniegti, bet ne ilgāk kā šajos aktos noteiktajā periodā.

17. Dokumentus var iesniegt arī elektroniski, ar elektronisko parakstu, kas balstīts uz kvalificētu digitālo sertifikātu.

18. Lauksaimniecības zemes, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas, atsavināšana, pārdodot to, neievērojot pirmpirkuma tiesības vai neiegūstot nepieciešamās atļaujas, ir aizliegta,citādi tā kļūst neefektīva.

Noslēgumā jāsaka, ka, lai gan nekustamo īpašumu speciālisti ilgi gaidīja Detalizētu noteikumu pieņemšanu attiecībā uz likuma Nr. 17/2014 I sadaļu, lai precizētu jauno noteikumu piemērošanu lauksaimniecības zemes, kas atrodas ārpus apbūvētas teritorijas, pārdošanai (īpaši attiecībā uz papildu nodokli, kas jāmaksā “akciju darījumu” gadījumā), diemžēl tas nenotika, un tieši tāpēc mēs sliecamies uzskatīt, ka tas izraisīs darījumu, kas saistīti ar šāda veida zemi, stagnāciju vai, vēl ļaunāk, “akciju darījumu” iegādes bloķēšanu.