Tšehhi Ülemkohtu hiljutise otsuse kohaselt ei ole üürnikul õigust üürisoodustusele, kui ta ise defekti tekkimisele kaasa aitas (ja seda ainult osaliselt). Kas see vastuoluline otsus peab kehtiva õiguse valguses vastu kontrollimisele? Millised on seadusjärgsed tingimused, mille alusel üürniku üürisoodustuse nõue tekib ja seda saab jõustada?
Hiljutises otsuses (kohtuotsus 26 Cdo 527/2017, 11. oktoober 2018) võttis Ülemkohus õigusliku seisukoha, et üürnik ei saa defektse üüripinna tõttu nõuda üüri alandamist, kui üürnik ise defekti tekkimisele kaasa aitas ja seda ainult osaliselt. Käolev juhtum puudutas jagatud vastutust hallituse tekkimise eest ruumides, mis oli tingitud üürniku suutmatusest neid korralikult tuulutada.
Kohus otsustas, et kui üüripinnal on ilmne defekt, mis muudab ruumid osaliselt või täielikult kokkulepitud otstarbeks kõlbmatuks, ei ole üürnikel, kes on mingil moel sellise defekti tekkimisele kaasa aidanud, õigust nõuda allahindlust, vaid nad peavad üürileandjale üüri täies ulatuses maksma. Ülemkohtu sõnul ei ole oluline, mil määral üürnik defekti tekkimisele kaasa aitas, ega ka süü küsimus (st kas üürnik tegutses tahtlikult või hooletusest).
Selle otsuse põhjendust kritiseeris õigusringkond karmilt. Äärmuslikuks muutudes tähendaksid Ülemkohtu järeldused seda, et üürnik ei saa nõuda üüri vähendamist isegi siis, kui ruumides esineva defekti põhjustas üürileandja tahtlikult, samas kui üürniku vaevumärgatav osalemine oli piiratud, nt. hooletusest tingitud tegevusetusele.
Usume, et kohtu valitud lahendus on vastuolus õigluse ja õigluse põhimõtetega.
Otsus põhineb õiguslikul olukorral, mis tekkis 2013. aasta lõpuni kehtinud seadustega. See tõstatab küsimuse, kas selle järeldused on üldse kehtivate eeskirjade kohaselt kohaldatavad. Uus tsiviilseadustik (erinevalt eelmisest tsiviilseadustikust, mille see on asendanud) ei sätesta §-s 2208, et allahindluse nõude tekkimiseks ei tohi puudus olla põhjustatud üürniku poolt. Lisaks viitab Ülemkohtu vaidlustatud otsus peamiselt seaduse enda sõnale (st nüüdseks kehtetuks tunnistatud 1964. aasta tsiviilseadustiku §-le 673). Seega leiame, et Ülemkohtu järeldusi eiratakse tõenäoliselt kehtiva õiguse alusel hinnatava kohtuasja lahendamisel.
Sellisel juhul peaks üürnikul olema õigus nõuda üüri alandamist isegi siis, kui ta oli osaliselt seotud kõnealuse ruumi defekti tekkimisega. Kui aga defekt on tingitud üürniku hooletusest või tahtlikust tegevusest, siis tema üüri alandamise nõuet piiratakse (tsiviilseadustiku § 2918 analoogse kohaldamise kaudu) proportsionaalselt tema kaasvastutuse astmega defekti eest.
Lõpetuseks peaksime mainima, et üüri alandamise edukas jõustamine üürikinnisvara defekti alusel eeldab ka muude tingimuste täitmist: ennekõike peab defekt olema sellist laadi, mille üürileandja on kohustatud kõrvaldama. Lisaks peab üürnik olema üürileandja tähelepanu nõuetekohaselt ja õigeaegselt defektile juhtinud ning üürileandja ei tohi olla probleemi lahendanud, hoolimata sellest, et teda on õigeaegselt teavitatud. Üüri vähendamise nõue tekib ainult juhul, kui puudus takistab oluliselt või muudab üürniku üüripinna kasutamist täielikult võimatuks. Üüri vähendamise õiguse suhtes kehtib kuuekuuline eriline aegumistähtaeg alates päevast, mil üürnik puudusest teada sai (või oleks võinud teada saada).
Allikas: Ülemkohtu otsus 26 Cdo 527/2017, 11. oktoober 2018, seadus nr 40/1964 Coll., tsiviilseadustik, seadus nr 89/2012 Coll., tsiviilseadustik
