{"id":17655,"date":"2026-04-21T12:37:00","date_gmt":"2026-04-21T12:37:00","guid":{"rendered":"https:\/\/lynx.legal\/?p=17655"},"modified":"2026-05-29T12:44:47","modified_gmt":"2026-05-29T12:44:47","slug":"operat-szacunkowy-dokument-ktory-moze-byc-niezwykle-istotny-dla-inwestora","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/operat-szacunkowy-dokument-ktory-moze-byc-niezwykle-istotny-dla-inwestora\/","title":{"rendered":"Operat szacunkowy \u2013 dokument, kt\u00f3ry mo\u017ce by\u0107 niezwykle istotny dla inwestora"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wprowadzenie do zagadnienia i praktyczne rozwa\u017cania na temat regulacji wynikaj\u0105cej z art. 156 u.g.n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Dlaczego operat szacunkowy jest tak wa\u017cny dla inwestora?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Poni\u017cej przedstawiamy wykaz najistotniejszych z naszego do\u015bwiadczenia aspekt\u00f3w, kt\u00f3re wp\u0142ywaj\u0105 na ocen\u0119, \u017ce ka\u017cdy inwestor powinien dysponowa\u0107 aktualnym operatem szacunkowym dla nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 jest potencjalnie zainteresowany. Daje to wiele plus\u00f3w, do kt\u00f3rych zaliczy\u0107 mo\u017cemy m.in.:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>rzetelna wycena warto\u015bci danej nieruchomo\u015bci;<\/li>\n\n\n\n<li>lepsze decyzje inwestycyjne z uwagi na szerokiego spojrzenie na tematyk\u0119;<\/li>\n\n\n\n<li>silniejsza pozycja negocjacyjna;<\/li>\n\n\n\n<li>minimalizacja ryzyka transakcyjnego;<\/li>\n\n\n\n<li>wsparcie przy finansowaniu (operat szacunkowy to solidny argument w negocjacjach z sektorem bankowym);<\/li>\n\n\n\n<li>analiza dodatkowego potencja\u0142u inwestycyjnego;<\/li>\n\n\n\n<li>weryfikacja zgodno\u015bci z przepisami;<\/li>\n\n\n\n<li>wst\u0119pna podstawa do obliczenia podatk\u00f3w, rozlicze\u0144 etc.;<\/li>\n\n\n\n<li>bezpiecze\u0144stwo prawne (weryfikacja potencjalnych zagro\u017ce\u0144, s\u0142u\u017cebno\u015bci etc.);<\/li>\n\n\n\n<li>wiarygodno\u015b\u0107 w relacjach z partnerami biznesowymi.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jak zakwestionowa\u0107 operat szacunkowy? Musi zawiera\u0107 on ewidentne b\u0142\u0119dy, narusza\u0107 zasady logiki etc.<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pod\u0105\u017caj\u0105c za sk\u0142adem orzekaj\u0105cym w wyroku NSA z dnia 6.11.2024 r., sygn. akt: I OSK 1177\/21 \u2013 \u201e<em>Operat szacunkowy jest dokumentem zawieraj\u0105cym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub s\u0105d administracyjny jest dopuszczalne wy\u0142\u0105cznie w przypadku, <strong>je\u017celi zostanie wykazane, \u017ce przy sporz\u0105dzaniu operatu dosz\u0142o do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne b\u0142\u0119dy, kt\u00f3re dyskwalifikuj\u0105 jego walory dowodowe<\/strong>. (\u2026) Jednocze\u015bnie wskaza\u0107 trzeba, \u017ce na podstawie art. 157 u.g.n. o ocen\u0119 prawid\u0142owo\u015bci sporz\u0105dzenia operatu szacunkowego mo\u017ce wyst\u0105pi\u0107 ka\u017cdy. Przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ogranicze\u0144 podmiotowych. Wobec tego, co nale\u017cy podkre\u015bli\u0107, nie mo\u017cna oczekiwa\u0107 od organ\u00f3w administracyjnych wyst\u0105pienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, je\u015bli w ocenie organu operat nie wzbudzi\u0142 w\u0105tpliwo\u015bci co do jego prawid\u0142owo\u015bci.<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Istotne orzecznictwo, o kt\u00f3rym powinien pami\u0119ta\u0107 ka\u017cdy podmiot zainteresowany tematyk\u0105 nieruchomo\u015bci (szacowania nieruchomo\u015bci)<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>W kwestii potwierdzenia aktualno\u015bci operatu szacunkowego<\/strong> \u2013 \u201e<em>Charakter operatu szacunkowego jako opinii o warto\u015bci nieruchomo\u015bci normatywnie wi\u0105\u017c\u0105cej przy ustalaniu r\u00f3\u017cnych nale\u017cno\u015bci, powoduje konieczno\u015b\u0107 bezwzgl\u0119dnego przestrzegania warunk\u00f3w wskazanych w art. 156 ust. 4 u.g.n. dla uzyskania skutk\u00f3w, kt\u00f3re z tego przepisu wynikaj\u0105. Z tego punktu widzenia za istotne elementy dokonanej aktualizacji operatu szacunkowego nale\u017cy uzna\u0107 umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawc\u0119, kt\u00f3ry go sporz\u0105dzi\u0142 oraz do\u0142\u0105czenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzaj\u0105cej, \u017ce od daty jego sporz\u0105dzenia nie wyst\u0105pi\u0142y zmiany uwarunkowa\u0144 prawnych lub istotne zmiany czynnik\u00f3w, o kt\u00f3rych mowa w art. 154 u.g.n.<\/em>\u201d \u2013 tak wyrok NSA z dnia z 30.01.2026 r., I OSK 357\/23.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>W kwestii podej\u015bcia por\u00f3wnawczego do wyceny nieruchomo\u015bci<\/strong> \u2013 \u201e<em>Warto\u015b\u0107 rynkowa nieruchomo\u015bci mo\u017ce by\u0107 okre\u015blona wy\u0142\u0105cznie na podstawie analizy rynku, na kt\u00f3rym si\u0119 znajduje. Podstaw\u0119 stosowania podej\u015bcia por\u00f3wnawczego stanowi znajomo\u015b\u0107 okre\u015blonego rynku nieruchomo\u015bci, a zasad\u0105 podej\u015bcia por\u00f3wnawczego jest zasada por\u00f3wnywania nieruchomo\u015bci wycenianej, kt\u00f3rej cechy s\u0105 znane, z nieruchomo\u015bciami podobnymi o znanych cenach i cechach, kt\u00f3re by\u0142y przedmiotem obrotu rynkowego. Okre\u015blony rynek stanowi podstaw\u0119 do przeprowadzenia jego analizy pod k\u0105tem wyboru cech rynkowych (atrybut\u00f3w), kt\u00f3re w spos\u00f3b zasadniczy wp\u0142ywaj\u0105 na warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 nieruchomo\u015bci. Zastosowanie podej\u015bcia por\u00f3wnawczego zak\u0142ada zatem korygowanie warto\u015bci danej nieruchomo\u015bci ze wzgl\u0119du na cechy r\u00f3\u017cni\u0105ce j\u0105 od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczy\u0107 musi nieruchomo\u015bci podobnych do wycenianej. Nie mo\u017cna stosowa\u0107 niezgodnego z przepisem uproszczenia, polegaj\u0105cego na okre\u015bleniu cech tylko dla nieruchomo\u015bci o cenach najwy\u017cszej i najni\u017cszej. Rozporz\u0105dzenie nakazuje ustalenie cech dla ca\u0142ego zbioru przyj\u0119tych do por\u00f3wna\u0144 transakcji. Wym\u00f3g ten ma zapewni\u0107 dob\u00f3r nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rych charakterystyka b\u0119dzie mo\u017cliwie najbli\u017csza nieruchomo\u015bci wycenianej.<\/em>\u201d \u2013 tak wyrok NSA z dnia 8.11.2024 r., sygn. akt: I OSK 1772\/21.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>W kwestii oceny operatu szacunkowego<\/strong> \u2013 \u201e<em>Ocena operatu bieg\u0142ego jest dokonywana z takiej samej perspektywy jak ocena innych dowod\u00f3w w sprawie. Swoistym ograniczeniem tej oceny mo\u017ce by\u0107 brak wiedzy specjalistycznej po stronie organu administracji publicznej w zakresie szacowania nieruchomo\u015bci. Wkraczanie w merytoryczn\u0105 zasadno\u015b\u0107 opinii rzeczoznawcy maj\u0105tkowego doznaje zatem ww. ogranicze\u0144 wynikaj\u0105cych z braku wiadomo\u015bci specjalnych, kt\u00f3re posiada bieg\u0142y. Konieczna jest natomiast w toku post\u0119powania ocena operatu szacunkowego pod wzgl\u0119dem formalnym, polegaj\u0105ca na zbadaniu, nie tylko czy zosta\u0142 on sporz\u0105dzony przez uprawnion\u0105 osob\u0119, ale r\u00f3wnie\u017c czy jego tre\u015b\u0107 zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasno\u015bci, pomy\u0142ek, brak\u00f3w, kt\u00f3re powinny by\u0107 poprawione, sprostowane lub uzupe\u0142nione, tak aby dokument ten mia\u0142 warto\u015b\u0107 dowodow\u0105. Aby takiej oceny dokona\u0107 organ musi wskaza\u0107 na konkretne przepisy prawa i ustalenia rzeczoznawcy w tym aspekcie, chocia\u017cby co do kwestii ujawnienia przez rzeczoznawc\u0119 metodologii szacowania powierzchni poszczeg\u00f3lnych cz\u0119\u015bci zaj\u0119tej nieruchomo\u015bci.<\/em>\u201d \u2013 tak wyrok NSA z dnia 26.06.2024 r., sygn. akt: I OSK 568\/24.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wprowadzenie do zagadnienia i praktyczne rozwa\u017cania na temat regulacji wynikaj\u0105cej z art. 156 u.g.n. Dlaczego operat szacunkowy jest tak wa\u017cny dla inwestora? Poni\u017cej przedstawiamy wykaz najistotniejszych z naszego do\u015bwiadczenia aspekt\u00f3w, kt\u00f3re wp\u0142ywaj\u0105 na ocen\u0119, \u017ce ka\u017cdy inwestor powinien dysponowa\u0107 aktualnym operatem szacunkowym dla nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 jest potencjalnie zainteresowany. Daje to wiele plus\u00f3w, do kt\u00f3rych zaliczy\u0107 [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":17361,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[55],"tags":[],"class_list":["post-17655","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bez-kategorii"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17655","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17655"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17655\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":17657,"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17655\/revisions\/17657"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17361"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17655"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17655"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/lynx.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17655"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}