In einer Reihe von Entscheidungen hat der Oberste Gerichtshof der Tschechischen Republik einige Regeln f\u00fcr das gegenseitige Vorkaufsrecht der Eigent\u00fcmer von Geb\u00e4uden und der darunter liegenden Grundst\u00fccke gekl\u00e4rt und Grenzen f\u00fcr die Anwendung dieses Rechts aufgezeigt.<\/p>\n
Mit dem gegenw\u00e4rtigen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch ist nach langer Zeit ein Rechtsgrundsatz in die tschechische Rechtsordnung zur\u00fcckgekehrt, der unter der Bezeichnung superficies solo cedit bekannt ist und der besagt, dass bis auf gesetzlich festgelegte Ausnahmen s\u00e4mtliche Geb\u00e4ude Bestandteil des Grundst\u00fccks darstellen, auf dem sie errichtet wurden. Allerdings gilt im Hinblick auf den Schutz der Rechte von Eigent\u00fcmern von Bauwerken, die noch vor Inkrafttreten des neuen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs errichtet wurden, dass diese Geb\u00e4ude nur dann Bestandteil des Grundst\u00fccks werden, auf dem sie errichtet wurden, falls der Eigent\u00fcmer des Bauwerks und der Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks ein und dieselbe Person sind; dies gilt auch f\u00fcr das anteilige Miteigentum. Solange also die Eigentumsverh\u00e4ltnisse an einem vor dem 1.1.2014 errichteten Geb\u00e4ude nicht mit denen am Grundst\u00fcck darunter zusammenfallen, bleibt das Geb\u00e4ude eine eigenst\u00e4ndige Sache im Rechtssinne und wird nicht zu einem Bestandteil des Grundst\u00fccks.<\/p>\n
Im Interesse der allm\u00e4hlichen Durchsetzung des Superfizialit\u00e4tsgrundsatzes und der „Verschmelzung“ des Altbestands an Geb\u00e4uden von vor 1.1.2014 mit dem Baugrund besteht ein wechselseitiges gesetzliches Vorkaufsrecht zwischen den Eigent\u00fcmern derartiger Geb\u00e4ude und den Eigent\u00fcmern der darunter liegenden Grundst\u00fccke. Bei der Ver\u00e4u\u00dferung eines Geb\u00e4udes, welches bisher nicht Grundst\u00fccksbestandteil geworden ist, hat der Eigent\u00fcmer des darunter liegenden Grundst\u00fccks damit das Recht auf den vorrangigen Erwerb dieses Geb\u00e4udes; umgekehrt hat der Eigent\u00fcmer des Geb\u00e4udes ein Recht auf den vorrangigen Erwerb des darunter liegenden Grundst\u00fccks, sollte dieses ver\u00e4u\u00dfert werden.<\/p>\n
Wie es mit jeder neuen rechtlichen Regelung der Fall ist, so warf auch dieses gesetzliche Vorkaufsrecht eine Reihe juristischer Fragen auf, die erst im Nachhinein durch die Entscheidungspraxis der Gerichte gekl\u00e4rt wurden. Gegen Ende des letzten Jahres schlie\u00dflich erlie\u00df der Oberste Gerichtshof eine Reihe interessanter Entscheidungen, in denen er einige weitere Regeln und Anwendungsbeschr\u00e4nkungen f\u00fcr dieses gegenseitige Vorkaufsrecht zwischen Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern und den Eigent\u00fcmern der darauf errichteten Geb\u00e4ude erl\u00e4uterte.<\/p>\n
Es w\u00fcrde den Rahmen dieses Beitrags sprengen, auf alle vom Obersten Gerichtshof behandelten Fragen einzugehen, deshalb wenigstens so viel: dem OGH zufolge findet auf das Vorkaufsrecht zwischen Grundst\u00fccks- und Geb\u00e4udeeignern die Ausnahme f\u00fcr die \u00dcbertragung unter nahestehenden Personen keine Anwendung, welche z.B. f\u00fcr das gesetzliche Vorkaufsrecht zwischen den anteiligen Miteigent\u00fcmern einer Immobilie gilt (hier sei angemerkt, dass sich seit dem 1.7.2020 dieses gesetzliche Vorkaufsrecht zwischen anteiligen Miteigent\u00fcmern von Immobilien erneut nur auf gesetzlich klar umrissene Ausnahmesituationen bezieht und also allgemeine G\u00fcltigkeit hat). Bereits fr\u00fcher hatte der Oberste Gerichtshof gekl\u00e4rt, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht der Eigent\u00fcmer von Grundst\u00fccken und der Eigent\u00fcmer von auf diesen errichteten Bauwerken bis auf Ausnahmen nicht f\u00fcr die \u00dcbertragung des anteiligen Miteigentums an Geb\u00e4ude oder Grundst\u00fcck gilt. Befindet sich ein Geb\u00e4ude auf mehreren Grundst\u00fccken, so findet das gegenseitige Vorkaufsrecht nur in Bezug auf dasjenige Grundst\u00fcck Anwendung, auf dem sich der \u00fcberwiegende Teil des Geb\u00e4udes befindet. Bez\u00fcglich der \u00fcbrigen Grundst\u00fccke, auf denen sich ein kleinerer Teil des Geb\u00e4udes befindet, greift das gegenseitige Vorkaufsrecht nicht. Nicht ausschlie\u00dfen wollte der Oberste Gerichtshof hingegen die Anwendung des gegenseitigen Vorkaufsrechts im Falle eines Geb\u00e4udes, welches unselbst\u00e4ndiger Bestandteil (Zubeh\u00f6r) eines anderen (Haupt-)Geb\u00e4udes ist \u2013 dem Gericht zufolge w\u00e4re eine solche Situation unter Abw\u00e4gung der konkreten Einzelfallumst\u00e4nde zu beurteilen.<\/p>\n
Ungeachtet des Vorstehenden k\u00f6nnen aber immer noch Situationen eintreten, in denen nicht ganz klar ist, ob das gegenseitige Vorkaufsrecht von Grundst\u00fcckseignern und Eigent\u00fcmern der darauf errichteten Geb\u00e4ude greift oder nicht. Gleicherma\u00dfen wissen viele nicht, wie bei der Anwendung dieses gesetzlichen Vorkaufsrechts korrekt vorzugehen ist \u2013 sprich, die Abgabe des Vorkaufsangebots (bzw. umgekehrt die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts bei einem anderen) oder die Vorgehensweise bei einer Verletzung des Vorkaufsrechts. Wir empfehlen unseren Mandanten deshalb, bei Verf\u00fcgungsgesch\u00e4ften betreffend eigenst\u00e4ndige Bauwerke, die nicht Grundst\u00fccksbestandteil sind, oder bei der Verf\u00fcgung \u00fcber die Grundst\u00fccke unter solchen Bauwerken, lieber einen erfahrenen Rechtsbeistand beizuziehen, der den konkreten Fall unter Ber\u00fccksichtigung der j\u00fcngsten Entscheidungspraxis der Gerichte beurteilt und dem Mandanten das geeignete Vorgehen bei der Verf\u00fcgung \u00fcber derartige eigenst\u00e4ndige Bauwerke oder das darunter gelegene Grundst\u00fcck empfiehlt.<\/p>\n
Quelle: H\u00f6chstrichterliche Rechtsprechung (22 Cdo 1952\/2019, 22 Cdo 1503\/2020, 22 Cdo 1995\/2020 u.w.)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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